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始於1992年的土地紅利不會永遠進行下去，目前已經全面進入全球性的流動性枯竭階段。私人需求被動遏制導致了以傳統房地產為代表的土地要素市場陷入了瓶頸。尤其在房地產金融市場問題凸顯，銀行貸款過度傾向於房地產，製造、科技業及小微民營企業貸款頗為艱難，加劇了金融市場自我收縮。

同時，高房價和高庫存將供需錯配的問題不斷放大，在原來流動性緊縮的情況下將進一步拉低資產的實際價值。弔詭的是，房地產資產的賬面價格總體處於不斷上漲的狀態，無論房地產企業還是居民，都在大舉向銀行借貸，這種風險雙向回流的模式不斷堆高債務規模，最終當資產收入不足以償付債務利息，結果只有兩個：繼續借新還舊陷入龐氏融資。或者資產賬面價值暴跌。

債務所有人及利益各方絕不會允許這種情況發生，最終土地要素代幣化將重塑土地所有權的信用，開啟下一個30年的房地產轉型發展的創新高增長模式。

一、房地產次貸危機發而不破

房地產金融很容易變成無法軟著陸的壓力傘，去槓桿以及債務消化是無法自我創造的內部需求。換句話說，有償債能力的一方在當前模式下永遠無法成為債權人。即使強行承接債務，也將不得不將這部分成本轉移為貨幣貶值及通貨膨脹的代價，隨時會打開全面爆發危機的潘多拉魔盒，30年前的日本就是這種產業暴雷的典型案例。

假如居民儲蓄不斷減少，背負著巨額債務，一旦房地產泡沫破裂，普通民眾的消費力和購買慾望急劇下降，經濟增長陷入停滯，隨後日本進入“失落的20年”。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。 2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的30%。房地產泡沫破滅已經成為最有可能的“明斯基時刻”。

儘管鼓勵優質房地產企業併購有助於緩解暴雷的進度，但健康良性房企的資金始終是有限的，這種資金需求無法彌補龐大的債務缺口，也無法自覺創造還債需求。在更長時間框架內，房地產危機終歸是債務危機，考驗的是貨幣信用。與30年前不同，那時候的日本還沒有加密貨幣。

一個遊蕩在全世界陰翳天空上的天使，將重新凝聚起信用與共識，給新一輪的經濟危機帶來不一樣的破局可能性。

二、債務主體信用懸崖之上

如果房地產僅限於房地產，那麼似乎危機破解非常容易。但是經濟系統不是割裂的個體，特別是作為財政收入的主力，對整體經濟的傳導性更敏感。房地產行業信用重構的關鍵在於債務重組後貨幣信用的二次傷害，因此房地產自救只有一次機會，這種無法回頭的出清風險會進一步摧毀生產力的積極性。這種風險傳導無異於高空走鋼絲。

土地加劇了市場對地方償債能力的擔憂。信用壓力會傳導到生產以及貿易領域，政策工具可以減緩信用違約風險傳導速度波及規模；另一方面，可動用的貨幣工具和財政政策本質上是用來調動供需的手段，一旦背負債務的普通消費者無法進一步增長收入，那麼供需格局也將陷入萎縮狀態，市場信心將進一步下降。

房地產牽一發而動全身，因此土地要素在當前供需狀態不可控的可能性更大。如何重新構建信用？首先就要給貨幣和債務尋求新的價值背書。土地要素的價值碎片無法通過債務自我消化而重新整合，因為債務人和債權人都沒有此方面的長期動力，且違反經濟學常識。

加密貨幣給土地價值的重新估值和債務轉移引入外部蓄水池提供了新的思路。一旦打通真正的循環路線，房地產將重新迸發活力和機遇。

三、土地財權遞歸於再分配

土地的價格形成主要由供需關係來決定，價格反映了土地的稀缺程度。土地乃財富之父，因為任何財富的增加都離不開土地。土地是自然界賦予人類的共同財產，為全人類共同擁有，對應於一國國土範圍內的土地而言，理應由領土內全民享有，還土於民意味著還財於民。但同時土地財富分配往往伴隨著“零和博弈”，必然有一方要相對犧牲更多利益。

本質上來說“平均地權”更多的是相對公平的分配土地財權。但是房地產行業的發展導致土地增值收益部分無法主動地被普通人掌握。這導致了社會總體財富增速將越發緩慢。如果土地增值收益僅掌握在少數人手裡，那麼對於社會全體的收入分配將造成不可逆轉的傷害。土地的公有製必須保證土地增值收益歸大多數普通人，這為下一個30年房地產的新增長奠定了理論基礎。只有增值收益重新歸大多數，主流群體才能欣然接受債務和債權的同步消化和轉移。

從傳統金融的角度看，可能土地收益僅包含現實環境中地租的收益。但區塊鏈技術的興起改變了這一切。土地收益被映射在區塊鏈上，具備了虛擬世界的財產屬性。元宇宙同樣需要城鎮化，新一輪的“土地財政”將在虛擬土地財權再分配中迸發活力。

虛擬土地歸民化並非空穴來風，將土地收入作為加密貨幣的基礎設施籌資渠道是地方債務最好的消解手段。虛擬賣地不應該是單獨構建在區塊大陸中的空中樓閣，而是應該和現實資產嚴格掛鉤，這樣虛擬經濟才能真正體現確權分配的真實價值。

四、代幣化順應私有化進程

代幣和地票有什麼區別？兩者完全屬於兩種時代的產物，在財務透明度、權屬明晰、流動性基礎設施以及可交易場景完全不可等同而語。私有化當然不是真正意義上的私有化，而是先個體私有化以激勵勞動力生產積極性，後全體公有化以重新分配債務及財富，是成本最低迴報最高的房地產轉型路徑。

當然，這一輪的機遇首先構建在真正的區塊鏈技術引入基礎上。沒有徹底的區塊鏈化，就談不上徹底的代幣化。沒有徹底的代幣化，就無法引起大眾對土地財產公平所有的生產積極性。沒有積極性，大眾就不會主動擁抱債務承接債務，最終會走向另一種可能性。

*此處表達的觀點和意見僅為作者的觀點和意見，不一定反映SparkDAO的觀點。每一項投資和交易都涉及風險，在做出決策時，你應該有自己的判斷！