By Kyle, Investment Manager@Bing Ventures

土地属于每个热爱生活的人。不幸的是，现实远非理想。在世界大部分地区，很大比例的工人阶级仍然生活在狭小的生活环境中，而少数特权阶级则通过各种方式控制着世界上绝大多数的土地资源。土地资源的过度集中，势必压缩生产力和市场的自由活力，最终导致阶级固化。土地财富由少数人持有，而债务则通过银行落在普通劳动人民的头上。这种不公平的财富分配势必会导致流动性枯竭。同时，高房价、高库存的供需错位格局也将拉低房地产的真实价值。

高房价对私人需求的抑制，导致以传统房地产为代表的土地要素市场发展出现瓶颈。这个问题在房地产金融市场尤为明显。房地产资产的法币价格普遍上涨，房地产公司和居民都在大规模向银行借款。

这样就形成了债务规模不断扩大的双向回流风险模型。最终，当负债累累的房地产公司和公民的收入不足以支付债务利息时，他们只能继续借新债还旧债，最终信用破产。我们认为 Web3.0 在土地产权的 DeFi 设计和基于 DAO 的土地治理范式上有很大的创新。土地要素的通证化将重塑土地所有权的财富效应，开启房地产行业的下一个高增长周期。

房地产行业的危机与转折

一旦房地产行业高杠杆，债务消化就成了问题。换言之，在当前模式下，有偿付能力的一方永远不可能成为稳定的债权人。即使政府的财政部门可以强行承担债务，也要把这部分成本转嫁到货币贬值和通胀的价格上，这随时会打开一个潘多拉魔盒，危机四伏。 30年前的日本就是这样一场工业风暴的典型案例。

如果居民的收入和储蓄继续下降，他们将背负着巨额的房地产债务。那么一旦房地产泡沫破灭，普通老百姓的消费力和购买欲就会急剧下降，经济增长就会停滞不前，日本就进入了“失去的20年”。上世纪以来，全球130多起金融危机中，有100多起与房地产有关。在 2008 年次贷危机之前，美国房地产抵押贷款占当年 GDP 的比重超过 30%。房地产泡沫破灭成为最有可能的“明斯基时刻”。

虽然政府鼓励并购优质房企有助于缓和地震的进程，但健康良性房企的资金总是有限的。这种被迫打开的资金需求无法弥补巨大的债务缺口，也无法有意识地创造偿债需求。在更长的时间范围内，房地产危机归根结底是债务危机，考验的是货币信用。与 30 年前不同，当时日本没有加密货币。我们相信，一位游走在房地产阴霾天空中的天使，将重新凝聚信用与共识，为新一轮经济危机带来不一样的破局可能性。

土地要素的超主权流动

当前的传统金融市场完全集中在政府监管实体和跨国金融寡头的控制之下。银行和金融寡头掌握着认证层的权力。与之形成鲜明对比的是，区块链是完全去中心化的。 DAO 为组织和公司治理的现代化提供了一条新途径。 NFT 为创作者提供了获得更好补偿的工具。越来越多的公司继续向区块链添加硬件服务，这将降低交易费用并提高安全性。这些最终将被证明是有意义的。

伴随土地而来的外部创新也以类似的速度扩张。 1926年，凯恩斯认为，政府有责任保持充分就业并进行必要的投资以促进增长。半个世纪后，绝大多数新自由主义经济学家已经放弃了凯恩斯主义学说以及积极干预政府的需要。他们认为，资本主义市场经济的自我调节可以自动达到均衡。一百年后来，区块链催生了加密自由主义。

许多政府和跨国公司坚定地鼓励可持续的经济增长。但阶级主义、排外主义、裙带关系和封闭的精英主义最终将控制整个传统金融体系走向腐败，因为房地产保护主义无法得到有效遏制。政府和跨国公司从根本上和自然地反对跨境土地贸易。我们必须追求加密货币的效率、透明度和明显的强制力。

加密自由主义促进个人主权

自由主义为土地财政提供了杠杆作用，而土地财政长期以来一直由公民认可的政府控制。也就是说，“政府+自由主义”的平衡模式让土地在市场上流通，成为一种财富。但政府的中间层是权力的黑匣子。大多数开箱即用的人都无法知道它的真实操作。因此，在政府缺乏自我监管的情况下，自由主义往往容易与资本或权力勾结寻租。

区块链的出现让个人有机会监控权力的黑匣子。在完美的状态下，如果所有的公共治理决策和实施验收都运行在区块链上，那么这也意味着普通人可以查看运行在其上的所有公共资金。也就是说，如果普通人想要购买或交易房地产等固定资产，在区块链上赋能和交易是完全可行的。

这时候我们会发现很多古典经济学理论在加密世界中会更容易达到最优解。因为在加密自由主义经济学中，智能合约代替了政府的真实管理机构，公链代替了传统的国家文明框架，受地理环境的限制。加密自由主义应运而生，正是在这种秩序重构和文明优化的背景下，要素的流动和生产效率得到了进一步提升。

区块链改变了国家间的国际贸易和所谓的“一国要素禀赋”。分配因素的权利可能会逐渐转移到更方便公民行使权利的 DAO 组织。两者相得益彰。 DAO 的成功取决于它能否比其他组织更快地调度资源并合理分配资源。

国家层面的房地产信贷破产

如果房地产债务仅限于房地产，那么危机破解似乎很容易。但经济体系并不是一个支离破碎的个体，尤其是作为财政收入的主力军，房地产对整体经济的传导性更为敏感。房地产行业信用重构的关键在于债务重组后货币信用的二次破坏。因此，房地产自救的机会只有一次。这种不可逆转的清算风险会进一步破坏生产力激励。这种风险传递无异于走钢丝。

土地财政加剧了市场对政府偿付能力的担忧。信用压力将传导至生产和贸易领域，政策工具可以减缓信用违约风险的传导速度和规模；另一方面，可用的货币工具和财政政策本质上是调动供需的手段。如果市场不能进一步增加收入，供需格局也将陷入萎缩状态，市场信心将进一步下降。

Source: statista

房地产牵一发而动全身，所以在目前的供需状态下，土地要素更可能是不可控的。如何重建信用？首先是为金钱和债务寻求新的价值背书。土地要素的价值碎片不能通过债务的自我消化重新整合，因为无论是债务人还是债权人都没有这方面的长期动机，这与经济常识相悖。

宏观层面的土地产权与微观层面再分配的矛盾

Web2.0时代房地产转型失败的教训

Web3.0世界的人们往往将不同公链的生态视为一个多元宇宙。在我看来，不同的 DAO 组织更像是多元宇宙。人们由于不同的生存和生活取向而形成DAO。为了达到群体的目的，它们往往呈现出多维度的排列方式。

试想一下，传统世界的城市，都是排列在地球的平台上的。但 DAO 彻底改变了城市住区的定义。加密货币原住民可以出于不同目的同时生活在加密货币世界中的不同 DAO 中。人们可以生活在不同的维度和宇宙同时存在，都是为了让个人生活更美好。

曾经的互联网公司曾经承诺要向少数用户下放权力，但今天，我们看到腾讯、阿里、字节等互联网巨头实际上已经将权力重新下放给了少数人。毫不夸张地说，Web 2.0的虚假承诺已经彻底破产。建立垄断力量并向用户收取每笔交易的高额费用。 Web 2.0中间商的存在宣告了去中心化的失败。

Source: appinventiv

DAO 运动正在使组织治理民主化。通过 DAO，所有投资者都可以对组织的决定进行投票。 DAO 民主绝对不是民粹主义，有人试图借此攻击 DAO。因为 DAO 的领导结构、专业知识和问责制可以自我纠正，而不是在长期问题上做出令人头疼的决定。 DAO 强制组织向组织内的受托人提供决策依据和证明，并获得多数票，从而确保在该系统下可以开发出更好的解决方案。

很快，DAO 将正面挑战上市公司，随后是一些国家和政府。目前，基于代币的 DAO 正在蓬勃发展，以吸引人们的信任和资金，相信很快会有更多的颠覆性项目出现。去中心化的加密世界将在未来遥遥领先。政府无法遏制这个美丽而高效的创新怪物。正如开源软件超越了中心化软件平台的自然限制一样，区块链技术也超越了传统金融。在这样一个社会动荡的历史时期，什么是市场经济？谁来定义市场经济，这些问题可能会被改写。

通证化理顺土地公有制与私有化关系

代币和地票有什么区别？两者完全是两个时代的产物。在财务透明度、所有权清晰性、流动性基础设施和可交易场景方面完全无法比拟。当然，土地私有化并不是真正意义上的私有化。是一条成本最低、回报最高的房地产转型路径。

当然，这一轮房地产机会首先建立在引入真正的区块链技术之上。没有完整的区块链化，就不可能有完整的代币化。没有完全的代币化，就不可能唤起公众对土地和财产公平所有权的积极性。没有热情，公众就不会主动拥抱债务和承担债务，最终会走向另一种可能。

Source: Finoa

加密货币为土地价值重估和引入外部水库进行债务转移提供了新思路。一旦真正的循环路线打开，房地产将重新焕发活力和机遇。从传统金融的角度来看，土地收入可能只包括现实环境中的地租收入。但区块链技术的兴起改变了这一切。土

地收益映射在区块链上，具有虚拟世界的财产属性。元界也需要城镇化，新一轮“土地金融”将在虚拟土地产权再分配中迸发活力。虚拟土地回归人民并非空穴来风。将土地收入作为加密货币的基础设施融资渠道是解决地方债务的最佳方式。虚拟土地买卖不应该是单独建在区块大陆上的空中楼阁，而应该与实物资产严格挂钩，让虚拟经济真正体现出权利分配的真实价值。

房地产监管赋能与加密政策工具创新

为了将房地产作为 NFT 出售，第一步是获得必要的监管同意，以确保其符合规定。这需要聘请具有区块链技术经验的政策制定者和法律顾问。纯粹的传统金融从业者往往对这种创新范式保持警惕和敌视。众所周知，加密经济已经慢慢发展成为一种强大的政策工具。

Source: KPMG

就像从 2000 年开始的互联网等新技术的转型一样，偏见总是一开始就盛行，NFT 和 DeFi 在房地产行业的采用肯定会面临挑战。首先，老一辈的房地产开发商都有自己的历史包袱。不用说，与年轻一代相比，老一代对新技术的热情往往较低。其次，区块链技术如此强大，对房地产行业的众多中介产生了巨大的影响。毫无疑问，在此过程中将会有更多的挑战。但是当加密货币操作者掌握高回报领域，新的“卡脖子”行业红利将成倍释放。

加密政策工具尚未被政府广泛使用，现在迪拜似乎有意进一步拉开这一差距。往往政府和传统房地产开发商害怕加密经济会颠覆他们现有的蛋糕。这种心态往往会下意识地将自己置于弱势地位。事实上，从整体上看，围绕房地产建立加密行业独有的房地产交易市场是目前非常大的蓝海，从中释放的政策红利将不亚于财富效应由简单的货币宽松或财政赤字所带来的。

房地产财富的第二次解放

所有的市场幸存者都会经历一场适者生存的进化博弈，房地产市场也不例外。 DAO机制为房地产的股权增值开辟了新的设计空间。不同于以往的炒房路径，DAO 不依赖中心化的投机者引导市场流动性，而是完全依赖于个人理性利己驱动的去中心化激励体系。 DAO 允许更高的治理效率和迭代速度。因此，基于 DAO 的房地产经济体系的演进周期要比中心化的房地产开发商短得多。你迭代得越快，你取得的进步就越大。

DAO 和基于代币的治理系统将允许房地产市场在微观层面进行自我监管，以便为未来完全去中心化的房地产基础设施提供资金。最终，随着越来越多的房地产组织成为 DAO，经过社区检验的治理模式将扩展到宏观房地产市场。

Source: James McCall

DAO治理的有效性有利于赋能房地产，增加二次获取价值的机会。公共设施（学校、医院、公园等）较好的地块往往更有价值。事实上，假设人口是完全流动的，那么房地产价值的二次捕获应该正是 DAO 可以专注于公益挖矿的利润。假设公共物品值得 DAO 资助，那么房地产价值的增长应该超过为人们购买它的成本。如果将这种增加作为一种税收，这对政府和普通购房者来说都是双赢的。

DeFi+NFT+DAO 建立房地产通证化交易范式

长期以来，外界一直错误地认为，DeFi、NFT的加密商业范式是典型的经济泡沫和金融庞氏骗局。或许在2020年之前，持有这样理念的人，可能还是客观理性的投资者。然而，随着时间的考验，当 DeFi 和 NFT 逐渐成为加密经济的基石时，那么持有这样的理念就是固步自封。

传统投资房地产的弊端之一是产权转让缺乏高频交易的基础条件。这种困境主要是由于房地产作为主要资产类别，缺乏碎片化产权的交易基础和相应的市场流动性。目前，购买房产需要进行大量的产权认定工作，流程复杂且耗时。 DeFi 和 NFT 的出现可以大大简化交易过程。买家很容易在几分钟内获得一块房地产的所有权。同时，通过使用区块链和NFT技术，可以实现更高级别的安全性和数据完整性，保障买卖双方的交易安全，让资产更容易转移。

在传统市场，特别是在一些房价较高的国家，小买家往往无法一次性全额支付房地产等刚需的主要资产类别。他们通常需要像传统银行一样的贷款来满足他们的住房需求。但随着 DeFi 的出现，买家可以使用 DeFi 产品或 NFT 产品轻松借贷，跳过了大多数传统银行在进行抵押时需要的复杂材料和高贷款利率。

（一）Propy

Propy是加密货币市场中目前最大的专注于房地产的Web3.0协议，它专注于自动化房地产交易，并使成交过程更快，更安全。在2021年成为第一家推出房地产NFT的公司之后，Propy在美国佛罗里达州坦帕以 210 ETH 的价格出售了价值约65万美元的房屋。

Source: Propy

除了向持有人提供房屋所有权证明外，通过Propy创建的房地产NFT还可以用作基于加密货币借贷的抵押品证明。区块链房地产平台 Propy 与加密投资管理公司 Abra 建立了合作关系，Propy 的客户现在可以使用加密货币作为抵押获得住房贷款。

虽然Propy在交易流程上采取了区块链技术，但是由于其产品仍然专注于房地产经纪人、代理商和房地产产权公司的无纸化远程结算。并没有在交易结构上改变中间商的贸易壁垒，所以仍然不是最出色的web3.0设计。

（二）Parcl

Parcl是一个基于 Solana 构建的数字房地产合成资产协议。Parcl 协议允许用户投资和交易特定的地理房地产市场，在这个传统上不透明和封闭的资产类别中实现定向投资和对冲策略。它通过允许创建合成的“Parcls”来做到这一点。Parcls与专有的估值指数（Parcl Price Feed 或 PPF）相关联，该指数代表现实世界中特定的地理位置内每平方英尺/米的中位数价格。PPF持续跟踪每个 Parcl 地理边界所代表的房地产资产的基础价格变动，实时价格更新通过预言机流入智能合约。Parcl 不需要最低投资额，流动性高，交易费用低，使投资者能够交易他们最喜欢的房地产。

Source: Parcl

基于 Solana 的房地产数字化投资平台 Parcl 宣布完成 750 万美元战略融资，Archetype、Dragonfly、Not Boring、Solana Ventures 等参投。该项目的战略焦点集中在房地产数据领域。这是一片庞大的机遇市场。传统的房地产数据往往存在难以评估以及滞后等缺陷。Web3.0技术在这一领域大有可为。

Parcl采用独特的方法在地理层面提供最新的房地产价格估算。同时他们推出了基于社区概念的邻里级价格反馈，并将其与Parcl协议集成，为世界各地的用户提供低障碍的流动性房地产敞口。该项目正在创建一流的全球住宅房地产数据集，以揭示市场趋势并促进全球房地产资产的流动。

（三）CitaDAO

CitaDAO.io 旨在通过房地产上链，与其他 DeFi协议相结合来解决现有房地产产业缺乏流动性、访问受限和可组合性不足的痛点。其特色的IRO（Real Estate On-Chain，房产上链）活动。在 IRO期间，有资格且对该部分链上房产感兴趣的参与者可以在 commit pool 中质押 USDC 以表明对该部分房产的兴趣。质押 USDC 的用户将根据质押比例获得 CitaDAO的治理代币作为奖励。一旦 commit pool 中的资产数量达到CitaDAO的预设上限，那么 IRO将视为成功。用户可以领取ERC-20 房地产代币以及代币奖励。

ERC-20房地产代币可以视为对该房产的部分所有权，房地产代币的持有者们可以单独或者与CitaDAO社区中的其他成员合作组建自己的房地产投资信托基金（简称REITs）和ETFs。基于CitaDAO 的链上房地产，用户还能够搭建与传统房地产相关的金融产品，比如期货与期权合约。

Source: CitaDAO

房地产代币将分发给参与IRO的每个人。根据其具体的风险状况和策略，收益农民可以通过多种方式在CitaDAO平台上获得农业奖励。在IRO期间，农民可以通过将流动性锁定在奖励池中来耕种收益，从而允许将ERC20房地产代币分发给感兴趣的参与者。想要在IRO期间获得奖励的收益农民必须在整个IRO流程期间锁定其USDC代币。除了ERC20房地产代币外，他们还将根据每日奖励池的按比例池贡献获得额外的USDC奖励。

目前来看，该DAO组织的收益来源仍然比较单一，并没有根据房地产行业设计出更具吸引力的DeFi产品，我们仍然可以期待该项目在房地产借贷以及更低门槛的标准化DeFi产品在该项目内出现。

总结与展望

当今世界的第一文明法则正在从“天赋人权”向“链赋人权”转变。区块链的出现使得资源的分配顺序更加可控。人类第一次如此接近上帝。没有任何天使或代言人，每个人都可以享受世界上所有资源的流动和使用。这一切都取决于加密世界的全流程分布。

土地的价格主要由供求关系决定，价格反映了土地的稀缺程度。土地是财富之父，任何财富的增长都离不开土地。土地是大自然赋予的、全人类共有的共同财产。 从本质上讲，“地权平等”更多的是土地和产权的相对公平分配。然而，房地产行业的发展，导致土地增值收入无法为普通老百姓主动掌握。这导致社会整体财富增长放缓。如果土地增值收入只掌握在少数人手中，将对整个社会的收入分配造成不可逆转的损害。土地公有制必须保证土地升值收益归于大多数普通人，这为未来30年房地产的新增长奠定了理论基础。只有当增值收入回归多数时，主流群体才能欣然接受债权与债权的同步消化转移。

区块链技术对房地产行业产生了影响。加密货币的主流化为房地产开辟了新机遇并发展了新趋势。加密货币支持的 DeFi 抵押贷款和 NFT 增强的独特所有权为新的房地产融资和支付模式开辟了新范式。从本质上讲，这些加密项目使房地产投资更具流动性、多样化和可组合性，同时因其内在价值而获得更多收入敞口。普通买家更有可能通过 DAO 持有与房地产相关的代币来获得土地所有权。

未来，DeFi 协议将能够根据用户特定的链上数据和风险承受能力，将其在各种房地产上的数据进行混合匹配，并以充分释放流动性的方式充分解放这部分土地。政府应将其视为一种财政互补的价值来源，可以与更传统的政策工具一起使用。甚至可以将代币化房地产部署到更复杂的金融产品中，例如衍生品。这对于进一步扩大房地产价值的广度将具有历史意义。